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아직도 기승을 부리는 전세사기, 이렇게 예방하면 됩니다.
전세계약 시, 주의해야할 체크리스트는 총 12가지로 정리해봤습니다.
무조건 따라하기만 해도 전세사기 리스크를 줄일 수 있어요.
📢 빠르게 읽는 세 줄 요약
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계약 전 → 시세·등기부등본·세금·건축물대장 철저 확인
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계약 중 → 공인중개사·집주인 신원·표준계약서·특약 꼼꼼히 작성
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계약 후 → 임대차 신고·확정일자·전입신고·잔금 전 등기 재확인
전세사기란?
✅ 세입자의 보증금을 노리는 함정
전세사기란 세입자가 맡긴 보증금을 집주인이 고의적으로 돌려주지 않거나 제도의 빈틈을 악용해 돌려주지 않는 걸 말해요. 대표적인 유형으로는 깡통전세, 이중계약, 근저당 과다 설정 등이 있고, 피해를 당하면 보증금 회수가 어렵습니다. 2022년에는 수도권에서 이른바 '빌라왕' 사건이 터지며 수많은 세입자가 큰 피해를 입기도 했죠. 하지만 계약 전 등기부등본 확인과 보증보험 가입만 잘 챙겨도 전세사기 위험을 크게 줄일 수 있어요!
전세사기 피해예방을 위한 체크리스트 12
아직도 전세계약 피해에 잦아들지 않고 있자, 국토교통부는 지난 8월8일 전세피해예방 안내서 발간하기도 했는데요. 국토부는 계약 체결 전 → 계약 체결 중 → 계약 체결 후 단계별로 주의사항만 잘 지키면 안전한 계약을 할 수 있다고 말합니다. 전세계약 주의사항 체크리스트와 꼼꼼히 살펴보도록 하겠습니다.
1. 전세사기 피해예방 체크리스트 : 계약 전
✅ Check 1. 주변 전세 시세 조사하기
전세가격이 시세보다 높으면 '깡통전세' 위험이 커져요. 전세가율(전세보증금 ÷ 매매가)이 높을수록 집값이 떨어지거나 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 특히 신축 다세대·빌라 지역에서는 호가와 실거래가 차이가 커서 고가 전세를 덥석 계약하기 쉽습니다. 그래서 시세 조사는 전세사기 예방의 출발점이 됩니다.
확인 방법
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국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회할 수 있어요.
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👉 국토교통부 실거래가 공개시스템이란? 아파트, 다세대·연립주택, 단독주택, 오피스텔, 상가 등 부동산 거래 정보를 투명하게 공개하는 무료 서비스예요. 부동산 사이트의 대부분이 실거래가 공개시스템을 가장 기본으로 시세 데이터를 만듭니다.
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네이버부동산, KB부동산 등에서 간편하게 시세를 확인해도 돼요.
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인근 공인중개사무소 2~3곳 직접 방문을 통한 시세 조사도 좋아요.
체크포인트
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매물과 비슷한 면적·연식·위치를 따져 실제 거래가와 비교하세요.
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전세가율이 80% 이상이면 갭투자 매물일 수 있는 위험 신호에요!
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"신축이라 비싸다"는 말만으로는 안심하면 안 돼요.
[전세사기예방 LINK 시세 조사하기 : 국토교통부 실거래가 공개시스템]
✅ Check 2. 등기부등본 확인하기
등기부등본은 부동산의 건강검진표입니다. 이 문서를 보면 소유자가 누구인지, 근저당이나 압류 같은 권리가 설정되어 있는지 알 수 있습니다. 선순위 권리가 많을수록 내 보증금은 후순위로 밀려서 위험해집니다. 그래서 등기부등본은 반드시 확인해야 하는 핵심 서류예요.
확인 방법
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인터넷등기소에서 최신본 발급
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👉 인터넷 등기소는 법원 산하 대법원 등기국에서 운영하는 온라인 사이트로, 부동산의 권리관계를 인터넷으로 조회할 수 있는 시스템이에요. 매물의 집주인 소유가 맞는지, 대출이나 압류가 잡혀 있는지를 확인할 수 있는 곳이랍니다. 무료에요! 누구나 확인할 수 있는데, 조회는 700원 발급은 1,000원은 수수료를 지불해야합니다.
체크포인트
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소유자와 계약자가 동일해야 '가짜 임대인'의 위험에서 안전해집니다.
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근저당 총액이 집값 대비 너무 크면 나중에 보증금 받기 어려울 수 있어요.
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세입자들이 많으면 전세보증금 받기 어려우니까 전입세대확인서로 기존 세입자도 확인하세요.
[전세사기예방 LINK 등기부등본 확인하기 : 인터넷 등기소]
✅ Check 3. 집주인 세금 체납 여부 확인하기
집주인이 세금을 내지 않았다면, 집주인의 재산은 국세·지방세부터 우선 변제되고, 그 뒤에야 보증금이 배당됩니다. 그러면 세입자는 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다. 그렇기 때문에 세금 체납은 추가 압류나 공매로도 이어질 수 있어서 반드시 확인해야 하는 위험 요소예요.
확인 방법
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국세청 홈택스에서 국세 완납증명서 확인
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주민센터·위택스에서 지방세 완납증명서 확인
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👉완납증명서란? 국세나 지방세를 체납하지 않고 모두 납부했다는 사실을 증명하는 서류예요. 원칙적으로는 본인, 즉 집주인만 발급 가능해요. 세금 관련 개인정보라서 세입자가 임의로 발급받을 수는 없습니다. 반드시 완납증명서를 제출해달라고 요청해야합니다!
체크포인트
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만일 완납증명서 제출을 거부하거나 지연하면 위험 신호예요.
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계약 전에 특약으로 "세금 체납 시 계약 해지 가능"을 넣으면 좋아요.
[전세사기예방 LINK 세금 완납증명서 확인: 홈택스/위택스]
✅ Check 4. 건축물대장으로 현황 확인하기
직접 부동산 매물을 확인하는 것과 건축물대장으로 확인하는 것은 차이가 있을 수 있어요. 건축물 무허가 건물이나 불법 증축된 집은 주택임대차보호법 적용을 못 받을 수 있고, 최악의 경우에는 전입신고나 확정일자가 무효 처리되는 경우도 생깁니다.
일반적으로 건축물대장은 공인중개사무소에서 중개대상물 확인설명서를 작성할 때 건축물대장을 열람해서 첨부해 줘요. 하지만 실무적으로는 중개사가 간단히 확인만 하고 세입자에게 설명을 생략해주기 때문에 보증금을 지키려면 직접 세움터에서 확인하는 습관이 필요해요.
확인 방법
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세움터에서 건축물대장 열람
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👉세움터란? 국토교통부와 지자체가 운영하는 건축행정 시스템이에요.쉽게 말해, 전국 건축물에 대한 건축물대장, 사용승인, 건축 허가·신고 정보 등을 온라인으로 확인할 수 있는 사이트예요. 건축물대장은 누구나 확인할 수 있고 무료이되, 공식 증명서로 제출할 때는 400~500원의 수수료가 발생해요.
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현장 방문해 건축물대장 내용과 실제 건물 상태가 일치하는지 비교
체크포인트
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주소·호수·면적이 정확히 맞는지 확인해야 해요.
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위반 건축물 표시가 있으면 보증보험 가입도 거절될 수 있어요.
✅ Check 5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인하기
전세보증보험은 세입자의 마지막 안전망이에요. 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증기관이 대신 지급해줍니다. 사전에 반드시 가입 가능 여부를 확인해야 해요.
보증 가입이 불가능한 집은 이미 위험 신호로 읽힙니다. 일반적으로 보증기관에서 보증을 거절하는 경우로는 전세가율이 높은 그러니까 깡통전세 위험이 있는 집, 선순위 채권과 세입자가 많은 집, 등기부상 권리관계가 불안정한 집, 임대차 계약 조건이 불완전한 집 등이 있어요. 최근에는 정부가 전세보증금 가입 문턱을 높이는 126% 룰을 적용하면서 보험 가입이 어려워졌답니다.
확인 방법
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주택도시보증공사(HUG) · 한국주택금융공사(HF) · 서울보증보험(SGI) 홈페이지에서 확인
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고객센터에 전화해 해당 주택이 가입 가능한지 문의
체크포인트
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보증보험가입이 불가능하면 일단 좋지 않은 신호입니다.
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계약 또는 입주 직후 집주인에게 보증보험 가입을 권해보세요.
[전세사기예방 LINK 전세보증보험 가입여부 확인 하기 : HUG / HF / SGI]
2. 전세사기 피해예방 체크리스트 : 계약 중
✅ Check 6. 공인중개사 정상 영업 여부 확인하기
과연 내가 계약한 공인중개사는 안전할까요? 무등록 중개업소는 사고 발생 시 책임을 지지 않고, 보상도 불가능해요. 적법한 공인중개사만이 보증보험과 서류 의무를 통해 세입자를 보호해줍니다. 따라서 정상 영업 여부는 계약 당일 가장 먼저 확인해야 할 부분이에요.
확인 방법
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브이월드의 부동산 중개업 조회에서 현황 조회
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👉 브이월드란? 부동산중개업 정보는 전국 각 지자체의 정보를 모아서 한곳에서 제공하는 서비스입니다. 등록번호, 상호, 소재지, 대표 공인중개사, 운영여부(정상 여부)를 누구나 간편하게 조회할 수 있어요. 당연히 무료랍니다.
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사무소에 자격증·등록증·공제증서·사업자등록증이 비치되어 있는지 확인
체크포인트
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공인중개사가 현장에 없거나 자격증이 없다면 계약하면 안 돼요.
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영수증, 중개대상물 확인설명서 발급 여부도 체크하세요.
[전세사기예방 LINK 공인중개사 영업여부 확인하기]
✅ Check 7. 집주인과 계약자 동일 여부 확인하기
집주인 본인이 아닌 대리인 또는 명의 도용자를 통해 계약을 했을 때, 사고가 발생하기도 합니다. 대리인의 경우에는 위임장이나 인감증명서가 없으면 무권대리 계약으로 무효가 될 수 있습니다. 그러니까 집주인과 계약자가 같은 분인지 꼭 확인해보세요.
확인 방법
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임대인 신분증 정부24에서 진위 확인 가능
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👉 정부24 주민등록증 진위 확인 서비스란? 정부24 홈페이지에 접속해서 상단 검색창에 '주민등록증 진위확인'을 검색해보세요. 주민등록증에 적힌 등록번호 일부, 성명 등을 입력하면 되는데, 유효하다면 "유효한 주민등록증입니다"라고 나옵니다!
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대리인 계약 시 위임장 원본, 인감증명서 필수 확인
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잔금은 반드시 소유자 계좌로 송금
체크포인트
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신분증·계좌 예금주와 등기부 소유자가 동일해야 해요.
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가족 명의나 법인 명의라면 꼭 추가 서류를 요구해야 돼요.
✅ Check 8. 표준계약서 사용하기
표준계약서는 세입자 보호 조항이 빠짐없이 들어 있어요. 일반 계약서에는 누락된 조항이 있을 수 있지만, 표준계약서는 분쟁 발생 시 훨씬 유리합니다. 그래서 계약할 때 반드시 표준계약서를 요청하는 게 좋아요. 정부에서 제공하는 표준계약서가 가장 많이 쓰이는 말그대로 '표준' 계약서랍니다.
확인 방법
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국토부·법무부·국가법령정보센터 홈페이지에서 표준계약서 다운로드
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계약할 때 "표준계약서로 작성해주세요"라고 요청
체크포인트
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계약서에 빈칸이 없어야 해요.
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계약서 원본과 사본 모두 확인하고 보관하세요.
[전세사기예방 LINK 임대차 표준계약서 다운로드 링크 바로가기 ｜2025년 버전]
*국가법령정보센터에 접속하면, 임대차 표준계약서를 확인할 수 있어요.
✅ Check 9. 계약서 특약 꼼꼼히 작성하기
계약서 특약을 잘 활용해보세요. 특약은 분쟁이 발생했을 때 세입자의 권리를 지켜주는 중요한 장치예요. 구두 약속은 증거가 되지 않기 때문에 반드시 문서로 남겨야 합니다.
확인 방법
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계약서 여백에 특약 조항을 기재
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임대인·임차인 모두 서명·날인
체크포인트
•
전세예방을 위한 추천 특약을 꼭 기재하세요!
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"잔금 지급일까지 근저당 추가 설정 금지"
•
"체납으로 인한 압류·경매 발생 시 임대인의 책임 명시"
•
"임대인이 전세보증금 반환보증보험 가입에 협조할 의무 명시
3. 전세사기 피해예방 체크리스트 : 계약 이후
✅ Check 10. 임대차 계약 신고 & 확정일자 받기
임대차 계약은 체결 후 30일 이내 반드시 신고해야 합니다. 이때 확정일자가 자동으로 부여되는데, 확정일자는 세입자의 보증금을 지켜주는 핵심 장치예요. 확정일자가 있어야 법적으로 보증금을 우선 변제받을 수 있고, 대항력과 함께 배당 순위에서도 밀리지 않게 보호받을 수 있습니다.
만약 기한을 넘겨 신고하지 않으면 과태료 부과 대상이 될 수 있으며, 금액은 미신고 금액(보증금+차임)의 1/100에서 1/20 범위 내에서 산정됩니다. 보증금 규모에 따라 차이는 있지만, 일반적으로 수십만 원 수준의 과태료가 발생할 수 있어 반드시 주의해야 해요.
확인 방법
•
국토교통부 부동산거래관리시스템 온라인 신고
◦
👉 국토교통부 부동산거래관리시스템이란? 부동산 거래의 투명성·안전성을 확보하고, 임대차 및 매매 계약 신고를 온라인으로 간편하게 처리할 수 있도록 만든 공적 플랫폼입니다. 세입자 본인도 온라인으로 직접 임대차 신고 가능하고, 신고만 하면 확정일자가 자동 부여돼요.
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주민센터 방문 신고
체크포인트
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계약 후 30일 이내 반드시 신고해야 해요.
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신고 내용과 계약서·등기부가 일치하는지 확인하세요.
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전입신고와 함께 확정일자를 받아야 효과가 커집니다.
✅ Check 11. 잔금 지급 전·후 권리관계 재확인 하기
계약 이후에도 방심을 해서는 안됩니다. 계약과 잔금 사이의 기간동안 집주인이 새로 근저당을 설정할 수 있어요. 최신 등기부를 확인하지 않고 잔금을 지급하면, 내 보증금이 위험해질 수 있습니다. 등기부등본을 한 번 더 확인하는 것을 추천드려요!
확인 방법
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잔금 지급 직전 인터넷등기소에서 등기부등본을 다시 발급
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갑구·을구 변동사항 확인
체크포인트
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변동 사항이 있으면 잔금을 지급하면 안 돼요.
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가능하다면 송금과 열쇠 인도를 같은 날에 하세요.
✅ Check 12. 전입신고로 대항력 확보 하기
이제 전입신고를 해야합니다. 전입신고는 주민등록법에 따른 의무사항으로 실제 거주지를 옮기는 행위를 말해요! 전입신고와 실제 입주를 해야 대항력이 생겨요. 대항력이 있어야 새로운 집주인이 나타나도 내 보증금을 주장할 수 있습니다. 그러니, 일정에 맞춰서 전입신고를 꼭 하면 됩니다.
확인 방법
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정부24 온라인 전입신고
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주민센터에서 방문 전입신고
체크포인트
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이사 후 14일 이내 전입신고를 해야 해요.
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전입신고 기준
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👉 전입신고는 이사한 날부터 어느 기한 내에 해야 하는지 규정이 지자체마다 다를 수 있으나, 주민등록법에는 일반적으로 "14일 이내" 신고해야 한다는 조항이 있어요. 내가 이사갈 곳의 지자체 규정을 꼭 확인하세요!
[전세사기예방 LINK 전입신고 링크 바로가기]
이제 계약부터 전입신고, 잔금 처리, 그리고 전세사기 예방 체크리스트까지 모두 확인했다면 한결 더 안전한 집을 마련한 셈입니다. 이제 남은 건 새로운 보금자리로의 이사뿐이죠. 하지만 여기서 끝이 아닙니다. 언제나 방심하지 말고 꼼꼼히 확인하는 습관이 내 소중한 집과 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다. 여러분의 안전한 이사를 응원합니다!
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